Costes de una COMPRAVENTA

Lo que paga quien compra

Si la vivienda es de segunda mano —lo más habitual en El Puerto—, el comprador se enfrenta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el ITP, gestionado por la Junta de Andalucía mediante el modelo 600. El tipo general es del 7% sobre el valor de la operación. Y aquí va la primera trampa: ese valor no es necesariamente lo que has pactado con el vendedor. Hacienda se queda con el mayor importe entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Puedes negociar una rebaja brillante y aun así tributar como si no la hubieras conseguido.

Existen tipos reducidos para quien cumple condiciones concretas y las acredita: un 6% para vivienda habitual cuyo valor no supere, con carácter general, los 150.000 euros; y un 3,5% para menores de 35 años dentro de ese mismo límite, que se amplía hasta 250.000 euros en familias numerosas o personas con discapacidad reconocida igual o superior al 33%.

El plazo para presentar y pagar este impuesto es, desde el 1 de enero de 2022, de dos meses desde la firma del contrato.

Si la vivienda es nueva, comprada al promotor, el ITP desaparece y entran el IVA —normalmente un 10%— y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el AJD, con un tipo del 1,2% sobre la escritura.

A esto se suma la notaría. La ley dice que la matriz de la escritura la paga el vendedor y las copias el comprador. Le sigue el Registro de la Propiedad, con su propio arancel, y —si hay hipoteca— la tasación del banco, sus comisiones y, en muchos casos, una gestoría que tramite el papeleo.

Y está lo que nadie factura pero todo el mundo paga: certificado energético, nota simple, comprobar que la comunidad no arrastra deudas, verificar que no hay una obra sin declarar detrás de una reforma bonita... En El Puerto, con zonas de suelo rústico y urbanizaciones costeras, este punto no es menor. Es, muchas veces, donde se esconde el verdadero coste.

Lo que paga quien vende

El vendedor arrastra su propio retrato en el desván, y no es más liviano.

Primero, la plusvalía municipal, que se liquida ante el Ayuntamiento. Sin entrar en tecnicismos de cálculo, conviene saber lo esencial: el importe depende, en buena medida, de dos cosas: cuánto se pagó por la vivienda, y cuánto tiempo ha pasado desde entonces, porque el impuesto grava el aumento de valor del suelo generado durante ese período. Hay formas de calcularlo con precisión antes de firmar, para no llevarse sorpresas en la notaría. En Solaz Inmobiliaria podemos hacer el cálculo por ti, sin compromiso.

Si el vendedor es residente fiscal en España, la ganancia patrimonial obtenida entra en la declaración de la renta, aunque hay excepciones: mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, personas en situación de dependencia severa; y quien reinvierte el importe en otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes a la venta, en este último caso, con la obligación de reinvertir la totalidad para no tributar. Ninguna exención es automática. Todas requieren burocracia.

Si el vendedor no reside fiscalmente en España —algo nada raro en la Bahía de Cádiz—, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio escriturado e ingresarlo directamente en Hacienda mediante el modelo 211, en representación del vendedor. No es un gesto de desconfianza: es una obligación del comprador, y si no la cumple, responde él mismo ante Hacienda. El vendedor recibe el 97% del precio en la firma; el 3% restante viaja directo a la Agencia Tributaria. Después debe presentar su propia liquidación —modelo 210— para ajustar su cuota real: si hubo pérdida, o la retención fue superior al impuesto debido, puede pedir la devolución de la diferencia; si fue al contrario, ingresa lo que falte.

A esto se suma, si aún queda hipoteca viva, la cancelación: comisión de amortización si procede, notaría, gestoría, registro. Pagar la deuda al banco no es lo mismo que cancelarla registralmente. La carga puede seguir apareciendo semanas después de que el préstamo esté saldado.

Y está la comisión de la agencia inmobiliaria, si la hubiera. La media del mercado suele moverse en torno al 3% del precio de venta; cifras muy por encima conviene mirarlas con lupa antes de firmar la exclusiva, sea cual sea la agencia. Lo importante es que quede claro por escrito si el IVA va incluído y cuándo nace la obligación de pago.

Lo que se reparte entre comprador y vendedor

Las arras, el contrato privado previo a la escritura, pueden llevar honorarios de asesoría si alguna parte decide blindarse antes de comprometer el dinero.

Con el IBI hay confusión frecuente. La ley dice que el sujeto pasivo es quien figura como propietario a 1 de enero del año en curso, así que vendas cuando vendas, el recibo entero llega técnicamente a tu nombre. En la práctica es habitual —aunque no obligatorio— prorratearlo entre comprador y vendedor según los días de titularidad, si así se pacta. Lo mismo con las cuotas de comunidad, las derramas ya aprobadas y los suministros. No hay cifra única, pero sí una regla clara: lo que no se escribe, después se discute.

La cifra exacta no existe

Todo lo anterior son reglas generales de la provincia de Cádiz, aplicadas a El Puerto de Santa María, expresadas como estimación media, no como cálculo cerrado de tu operación. La cifra real depende del precio, de si la vivienda es nueva o usada, del valor de referencia catastral, de si será vivienda habitual, de la edad y situación del comprador, de la residencia fiscal del vendedor, de si hay hipoteca y de la comisión pactada con la agencia.

Sin esos datos, cualquier número dado de memoria es, en el mejor de los casos, una aproximación elegante. En el peor, un retrato que envejece mal en cuanto lo cuelgas frente a la notaría.

Roberto Velix R

Comprar y vender una vivienda: el precio detrás del precio

Hay una mentira elegante que mucha gente repite antes de firmar: "el piso cuesta lo que pone en el cartel". No es cierto. Nunca lo ha sido. Detrás de cada cifra bonita, de cada fachada encalada frente al Guadalete, hay una segunda cuenta que nadie enmarca: impuestos, notaría, registro, comisiones, retenciones. Un retrato que envejece en el desván mientras el salón sigue reluciente. Y como todo lo que se oculta, cuanto más tarde en aparecer, más duele.

Vamos a mirarlo de frente. Con un aviso honesto por delante: lo que sigue son porcentajes y reglas generales, una fotografía media de lo que ocurre en la provincia de Cádiz. La cifra exacta de tu operación concreta solo existe cuando se conocen todos sus datos. Todo lo demás es, como mucho, una estimación bien informada.