Oferta en venta: las causas de una disponibilidad limitada
Capítulo I
Roberto Velix R.
Por qué falta vivienda en venta en España y cómo se refleja en El Puerto de Santa María
Primera entrega
Que existan millones de viviendas desocupadas no significa que una familia encuentre casa donde necesita vivir. Que haya anuncios tampoco demuestra que exista oferta suficiente para los distintos presupuestos. Y unas nuevas promociones anunciadas no equivalen a viviendas disponibles hoy. Son tres cosas distintas, y conviene no tratarlas como una.
Hablar de escasez exige relacionar inmuebles con empleo, servicios, comunicaciones, hogares y recursos. También hay que observar decisiones: quién construye, quién vende, quién espera y qué usos compiten entre sí. Un aumento de precio puede incentivar la oferta y, a la vez, encarecer su producción o la vivienda que el vendedor necesita comprar después. El mercado reacciona, pero no siempre en la dirección que prometía el manual.
El Banco de España identifica una demanda creciente frente a una oferta lenta, con tensiones concentradas en áreas urbanas y turísticas. No se trata de una escasez homogénea ni de una medición municipal del stock a octubre de 2026. [1][2][3]
El Puerto participa del marco general, pero tiene retos propios de planeamiento, regeneración y ordenación de crecimientos irregulares. Esos condicionantes están documentados; su contribución exacta al precio o al número de casas que faltan no está cuantificada. [4]
Tener viviendas no equivale a tener alternativas donde se necesitan
El Censo 2021 contabilizó 26.623.708 viviendas, de las que 3.837.328 estaban vacías (14,4%), 943.924 tenían un consumo eléctrico muy bajo y 2.514.511, un uso esporádico. Son categorías distintas, no una bolsa de casas inmediatamente disponible: una casa vacía en el censo no es una puerta abierta. Además, la clasificación inicial por consumo se publicó con carácter provisional y observa 2020: no describe el parque desocupado de 2026. [5]
Los municipios de menos de 10.000 habitantes concentraban el 45% de las viviendas vacías y el 20,3% de la población en viviendas familiares; las ciudades de más de 250.000, el 10,5% de las vacías y el 23,8% de esa población. [5]
No significa que todo pueblo carezca de mercado. El criterio es la viabilidad cotidiana: una casa habitable y barata, sin empleo accesible, servicios o transporte adecuados, no sustituye necesariamente a otra próxima al trabajo; barata y lejos sigue estando lejos. Los desplazamientos largos a colegio, instituto o centro de salud pueden impedir que el menor precio resuelva la necesidad.
Estas casas deben figurar en el inventario, pero no sumarse automáticamente como oferta capaz de atender la demanda de otros territorios. El Banco de España relaciona vivienda, mercado laboral, productividad y comunicaciones. [1]
En El Puerto, pertenecer al mismo término municipal tampoco vuelve equivalentes una propiedad aislada y otra integrada en un barrio con servicios. Debe comprobarse la ubicación, sin presumir que toda periferia está mal comunicada. La respuesta del comprador ante una alternativa barata depende del coste total de vivir, no solo del precio de la escritura.
Parque, anuncios y oferta efectiva
Conviene fijar tres conceptos. El parque residencial es el conjunto de todas las viviendas existentes. La oferta publicada son los anuncios visibles en un momento dado. La oferta efectiva para un perfil son las alternativas que ese comprador puede considerar por ubicación, presupuesto, financiación, situación jurídica y características. Entre una cosa y otra hay un trecho, y en ese trecho vive el comprador.
La última expresión es un criterio analítico, no una estadística municipal oficial ya calculada. Un piso para reformar sigue siendo oferta, con obra y financiación adicionales. Una segunda residencia es vendible, y una herencia no bloquea automáticamente la venta. Conservar una propiedad tampoco convierte al dueño en responsable del desajuste.
No se cuenta como disponible lo que no se comercializa, y ni todos los anuncios atienden al mismo comprador. En El Puerto se ofrecen pisos, apartamentos, casas completas, edificios y unifamiliares de presupuestos diversos. [6][7]
La familia hipotecada y quien compra un edificio al contado no tienen las mismas opciones. La reacción ante el precio, la obra o la limitación bancaria cambia según el perfil; esa segmentación explica por qué puede haber anuncios y poca elección efectiva, sin afirmar que todos sean inútiles.
La construcción se recuperó menos que la compraventa
La recuperación no comenzó en 2023: el Banco de España sitúa el ciclo desde 2014. Su Documento 2433, con la serie ministerial utilizada, recoge unas 485.000 compraventas anuales en 2014–2019 y más de 675.000 en 2021–2023, con la vivienda usada en torno al 90% desde 2014. [1][2]
El primer avance registral del INE para 2023 daba 586.913 compraventas y un 81,1% de vivienda usada. Son fuente, cobertura y clasificación distintas; se conserva su condición provisional de febrero de 2024, y no se interpreta como contradicción ni como última revisión. [8]
La producción cayó a unas 45.000 terminaciones en 2016 y volvió a aproximadamente 90.000 anuales desde 2021, según el análisis de 2024. Frente a ello, la referencia de 2006–2008 es de unas 650.000 anuales; no es un objetivo recomendado ni un dato actual. En 2024 se visaron 127.500, un 16,7% más, pero visado no es entrega. [2][1][3]
CaixaBank Research, en su informe del primer semestre de 2026, mantiene la escasez de obra nueva y recoge 714.200 compraventas registradas en 2025, un 11,5% más. Es un balance fechado, no una actualización de toda la construcción a octubre. [9]
La segunda mano cambia de manos, no de tamaño: cambia la titularidad sin ampliar el parque. Y el vendedor puede ser comprador: si necesita reemplazo, compara lo que cobra con el precio de otra casa, la financiación y las alternativas. Una subida mejora el valor de lo propio y encarece a la vez su destino; puede favorecer la venta, el aplazamiento o la inmovilidad según los recursos. Es un mecanismo, no un número medido de viviendas retenidas.
Más hogares frente a reposición lenta
El Banco de España estimó 545.000 hogares adicionales en 2022–2023. En octubre de 2024 calculó un diferencial respecto a la producción nueva de 365.000 viviendas; en noviembre, de 375.000. Son ejercicios fechados, no cifras sumables ni constantes exactas. Su Informe Anual 2024 situó el desajuste de 2022–2024 entre 400.000 y 450.000, con más de la mitad en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. [2][1][3]
Esa estimación no cuenta personas sin alojamiento ni anuncios ausentes. Parte del desajuste puede absorberse con viviendas vacías, segundas residencias o cambios de uso. El tamaño medio del hogar pasó de 2,86 personas en 2001 a unas 2,5 en 2023: la misma población necesita más unidades cuando se reparte en hogares menores: más puertas para las mismas personas. [3][1]
Las migraciones son un motor relevante, distinto de las compras de extranjeros no residentes. La nacionalidad tampoco identifica la regularidad administrativa. [2][3]
La reacción ocurre por varios canales: ocupación de parque antes libre, compartición, alquiler, mudanza o compra. No todo hogar nuevo compra. Y el déficit nacional no se reparte proporcionalmente a El Puerto, que requiere población, hogares y operaciones propias.
El encarecimiento de 2023 está contrastado, con fechas diferentes
La coincidencia respalda un encarecimiento real de la oferta, y no una señal exclusiva del cambio metodológico de Idealista. No valida todos los valores ni mide escrituras. Pisos.com se contrasta mediante Servimedia; Fotocasa, mediante balances propios. [10][11][12]
Fotocasa distingue un máximo del 10,8% interanual en junio de 2023 y una moderación hasta el 7,4% en diciembre, frente al 7,5% de diciembre de 2022. Sitúa la fase intensa entre julio de 2022 y julio de 2023, no un inicio universal. [13]
En 2024 España cerró con un +8,4%; Madrid pasó del 15% al 14,3% y Barcelona del 3,1% al 7,3%. En julio de 2024 se publicó para Madrid un 23,2%, para Málaga un 23% y para Valencia un 16,9%. [14][12][15]
Idealista cerró 2024 con Valencia 24%, Málaga 21,5%, Madrid 20,2%, Barcelona 12,8%, Sevilla 8,9% y Bilbao 7,7%. Muestras y métodos difieren, por lo que no se promedian. El contraste nacional no exige una serie portuense idéntica. [16]
El freno de 2023 y la aceleración posterior, en contexto
Los anuncios reflejan pretensiones; el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE mide la compraventa de vivienda libre adquirida por hogares, con fuente notarial y ajuste de calidad y composición. Un anuncio dice lo que se pide; una escritura, lo que se paga. Son preguntas relacionadas, pero no intercambiables. [17]
La media de 2023 fue del 4%, frente al 7,4% de 2022. En el cuarto trimestre de 2023 coexistían un +4,2% anual y un −1,1% trimestral; el 4,2% no era el mínimo anual. En el segundo trimestre de 2026 baja la tasa anual, pero el precio sube un 3,4% trimestral. No se eligen dos extremos para fabricar una aceleración sin antecedentes. [18][19][20][9]
Los compradores reaccionan a la cuota y a la entrada; los vendedores, al reemplazo y a las expectativas; la construcción no responde de inmediato. Esa interacción permite que coexistan moderación de operaciones y presión sobre los precios, sin una única causa para toda ciudad.
Financiación: primero freno, luego reactivación y otro cambio
El endurecimiento monetario contuvo la demanda de crédito. El INE publicó inicialmente para 2023 un −9,7% en ventas registradas y un −17,8% en hipotecas: son datos provisionales de febrero de 2024, no la última revisión. La serie del Banco de España todavía situaba las transacciones por encima de las de 2019. [2][8][21]
Hay que separar el euríbor, el tipo o la TAE de las nuevas operaciones y el criterio de concesión. Cambian de forma distinta una hipoteca fija ya existente, una variable y una solicitud nueva. En diciembre de 2023 el euríbor fue del 3,679%; en noviembre de 2024, del 2,506%. El abaratamiento favoreció la reactivación, pero no explica por sí solo todas las subidas anteriores. [22][23]
El Banco de España relaciona empleo, renta, hogares y crédito con una demanda reforzada y una oferta rígida, y recoge una reducción de 111 puntos básicos en el coste de las nuevas hipotecas, hasta el 2,8%, entre finales de 2023 y marzo de 2025. En septiembre de 2026 el euríbor era del 3,247%, 1,075 puntos más que un año antes: el relato no es el de un abaratamiento continuo. [3][24]
La cuota puede mejorar mientras sube la entrada por el encarecimiento del inmueble: parte de los compradores ajusta su presupuesto y otra parte queda fuera. Abaratar la cuota no abarata la casa. La rentabilidad esperada tampoco garantiza la inversión si los plazos, los costes o el crédito al promotor impiden ejecutarla.
El Puerto: fuente propia y contraste independiente
Andalucía registraba un IPV del +5,3% en el cuarto trimestre de 2023 y del +11,9% en el segundo de 2026, por debajo del 12,2% nacional de entonces. No es un dato portuense. [18][20]
Son hitos, no todos los años. Esa versión muestra el salto de 2022, la moderación de 2023 y un nuevo impulso en 2025, no exactamente el patrón de Madrid. El informe principal da septiembre de 2026 con 3.052 €/m² y un 17,1%. [25][26]
Fotocasa confirma el encarecimiento local con 2.286 €/m² en diciembre de 2025 (+18,5%), 2.335 en junio de 2026 (+13,4%) y 2.363 en septiembre (+7,7%). Hay aumento de nivel y moderación de la tasa. No se usa octubre por estar incompleto. [27]
Idealista presenta diciembre de 2025 con 2.704 y un 21,4% en la página principal, y con 2.490 y un 15% en el histórico separado. No se empalman para calcular una revalorización. La precisión afecta al cálculo local, no cuestiona la subida nacional contrastada. Los niveles y porcentajes de portales no se promedian. [26][25]
Suelo y urbanismo: capacidad prevista frente a posibilidad inmediata
Puede haber terreno sin edificar y pocos solares preparados: una cosa es el suelo y otra el suelo listo para recibir una grúa. Planeamiento, ordenación, gestión, urbanización, servicios, licencia y obra son etapas distintas. El Banco de España identifica el suelo finalista, los costes y la inversión insuficiente como restricciones. [1]
El Ayuntamiento diferencia entre el PGOM, de modelo general, y el POU, de ordenación urbana y regeneración. En septiembre de 2026 situaba el Avance del POU antes de la aprobación inicial y la evaluación ambiental, y preveía la aprobación inicial del POU en el primer trimestre de 2027 y la del PGOM en el último de 2026. Son previsiones, no acuerdos posteriores ni entregas. [4][28]
Tras la anulación del PGOU de 2012, el Ayuntamiento identifica como referencia el de 1992 adaptado en 2009 y dificultades de acomodo actual. No acredita una paralización total ni un porcentaje de escasez atribuible: importa cada parcela. [4]
Actualizar el urbanismo puede mejorar la seguridad y la capacidad futura, pero también requiere tiempo y financiación. La reacción del promotor no se mide solo porque solicite licencia: hay que seguir inicios y terminaciones.
Rehabilitar, regularizar viviendas existentes y desarrollar suelo no añaden el mismo número de unidades. Regularizar puede ampliar los compradores potenciales sin crear parque. No hay fundamento para decir que se urbanizará todo el suelo rústico.
Costes, crédito y oficios: la respuesta a los precios tarda
En el tercer trimestre de 2024, el 55% de las constructoras encuestadas por el Banco de España declaraba que la falta de trabajadores era perjudicial. No es un porcentaje de empleos vacantes ni un dato local de 2026. Más población activa no asegura oficios con experiencia. [1]
El saldo del crédito a construcción e inmobiliarias creció un 0,7% en 2024; el saldo no equivale a nueva concesión, pues también depende de las amortizaciones. El informe sectorial del primer semestre de 2026 sigue señalando cuellos de botella en construcción y entrega, sin probar que cada proyecto portuense sufra todos. [3][9]
Si aumenta el precio de venta, puede mejorar la viabilidad; pero si suben el suelo, los materiales, la financiación y los plazos, el margen no mejora igual. Ese mecanismo explica por qué precio alto y poca obra pueden coexistir; su reparto exacto requiere las cuentas de cada proyecto, no un porcentaje inventado.
Una simplificación administrativa puede facilitar la respuesta futura. No cambia automáticamente la capacidad empresarial ni convierte trámites en viviendas listas.
Protegida: calificaciones, inicios y entregas
El balance de 2024 del Banco de España recogía 14.500 viviendas protegidas con calificación definitiva y 24.000 iniciadas. Son fases diferentes, no una suma de oferta terminada ni la actualidad de octubre de 2026. Protección no equivale necesariamente a promotor público. [3]
En octubre de 2026 el Ayuntamiento comunicó una entrega y los precios de Avanza El Puerto: 96.930 euros por dos dormitorios y garaje; 103.000 con trastero; 113.743 por tres dormitorios y garaje; 116.664 con ambos anexos. Es comunicación institucional, no auditoría de existencias. [29]
Cita como futuras Roque Aguado, Espelete 11, Cielos 26, San Juan 15, Postigo 37 y AER La Rosa. No se cuentan como entregadas ni se deduce cuántas estaban disponibles ni cuáles serían sus gastos adicionales. [29]
La incidencia depende de la escala, el precio, los requisitos y la demanda. Puede ampliar las opciones de los beneficiarios y no alcanzar a otros. La reacción de la demanda y la viabilidad de la promoción deben contrastarse con unidades efectivas, no solo con el anuncio.
Vacía y rehabilitación: movilizar no es contar otra vez
El consumo eléctrico no explica las causas de la desocupación; el contador mide kilovatios, no motivos. No distingue herencias, deterioro, falta de demanda ni decisiones patrimoniales. La nota clasifica como vacía la vivienda sin suministro o por debajo de un umbral municipal equivalente a unos quince días, y observa 2020. [5]
Ni todas se movilizan de inmediato ni ninguna sirve. Importan la ubicación, la situación, el coste y la decisión. En un lugar sin empleo ni servicios, la obra no resuelve la viabilidad cotidiana; en un barrio demandado puede recuperar el uso.
El centro portuense ofrece casas y edificios para rehabilitar, pero no se mide qué proporción de las vacías corresponde a ellos. Se distinguen calidad, recuperación de uso y creación de unidades. Reformar una casa ocupada puede aumentar su atractivo sin aumentar el parque. [7]
El propietario compara inversión, rentabilidad, venta y conservación. No se le atribuye una motivación mayoritaria sin encuesta o seguimiento.
Turismo, segunda residencia y retirada preventiva: destinos distintos
Segunda residencia, vivienda turística y vivienda vacía no son sinónimos; la vivienda de uso turístico (VUT) también puede venderse. En marzo de 2026, el balance portuense difundido daba 1.855 VUT frente a 1.870 al suspender las autorizaciones un año antes, y unas 70 cancelaciones. El saldo es −15, no −70; no prueba 70 traslados al alquiler anual. [30]
La noticia fecha la suspensión el 7 de marzo de 2025, con transición y un máximo de tres años. No se convierte en prohibición absoluta. El destino de cada baja necesita seguimiento, y el anuncio de una licencia no certifica su validez ni su transmisión. [30][6]
En septiembre–octubre de 2026, EsadeEcPol observa caídas excepcionales de anuncios de alquiler de larga duración en varias capitales, pero no identifica un trasvase atribuible a la venta durante el 29 de septiembre–5 de octubre. Una retirada puede ser espera, otro canal, uso propio o venta. No es un aumento automático de la oferta de compra. [31]
Si termina en venta, añade una alternativa a ese mercado sin construir otra vivienda. Si el precio y la entrada siguen altos, puede cambiar el destinatario hacia compradores con recursos y dejar al demandante arrendatario sin solución. Es un escenario, no un resultado acreditado; podría también bajar el precio, volver a alquilarse o liberar otro alquiler tras la compra. [32][31]
No hay medición portuense equivalente: el mecanismo nacional orienta las preguntas locales, pero no proporciona su porcentaje.
Situación jurídica y financiación alteran el público posible
Un anuncio consultado describe el proindiviso como no hipotecable convencionalmente y propone pago al contado o doble garantía; otros destacan declaración, inscripción y financiación. Son manifestaciones comerciales, no dictamen jurídico ni decisión bancaria comprobada. [33]
Una vivienda puede estar en venta y no ser financiable como necesita un comprador. Sigue siendo mercado, pero dirigido a otro público. No se generaliza que todo inmueble rústico o proindiviso sea intransmisible o imposible de hipotecar.
El estudio debe revisar urbanismo, registro, documentación y entidad. Mejorarlos puede ampliar el público sin añadir una unidad física, igual que una limitación reduce las alternativas del hogar sin borrar el inmueble del inventario.
Distintos mercados dentro de El Puerto
El informe de Idealista de septiembre de 2026 publica 1.928 €/m² en El Juncal–Vallealto; 4.823 en Vistahermosa–Fuentebravía; 2.282 en el Centro; 2.519 en Crevillet–Pinar Alto, y 3.737 en Valdelagrana. No son escrituras ni la tasación de cualquier casa. [26]
El Juncal–Vallealto muestra un −5,1% anual, mientras otras zonas suben a doble dígito. No toda vivienda sigue la media. Se utiliza la versión actual, sin empalmar el histórico separado. [26]
Más unifamiliares de presupuesto alto no sustituyen necesariamente a pisos habituales asequibles. Un precio total inferior puede implicar superficie, reforma o condiciones distintas. Si se incorporan viviendas desde el alquiler, hay que observar dónde, a qué importe y para quién, y no solo el total municipal.
Anuncios, ventas y stock: no la misma ecuación
La consulta daba 844 resultados en la página general y 846 en otra. No acredita 844 propiedades únicas listas para escriturar: hay diversidad y coincidencias aparentes que requieren revisar las fichas. Una retirada no demuestra venta, y contar anuncios no es contar casas. [6][7]
Para medir una caída del stock hace falta una serie homogénea y deduplicada; para el plazo de venta, seguimiento o un método explícito. La antigüedad de un anuncio no basta. Ni subir el precio prueba que haya menos anuncios: puede variar la demanda o la composición.
Una menor oferta visible podría deberse a espera preventiva, menor rotación o absorción rápida, con consecuencias distintas. El mecanismo debe identificarse antes de concluir que se destruye parque o que mejora el acceso.
No se publica un porcentaje municipal de reducción ni un plazo medio sin respaldo. Las restricciones nacionales están documentadas; la magnitud exacta local conserva sus límites.
Balance: oferta, cambio de destinatarios y acceso
La evidencia respalda una producción limitada frente al número de hogares y la concentración territorial, una financiación que primero frena y después reactiva, y una aceleración desigual de los precios. No existe una única causa ni un año idéntico para todos. [2][3][20]
El vendedor puede necesitar reemplazo; el promotor, tiempo y margen; el propietario arrendador, certeza sobre sus compromisos. Las reacciones pueden aumentar, demorar o cambiar la oferta. Su plausibilidad no sustituye la medición.
Más anuncios de venta solo alivian la necesidad de quien puede comprarlos y utilizarlos donde desarrolla su vida. Si el trasvase desde el alquiler llegara a precios elevados, la oferta de compra aumentaría sin resolver automáticamente al hogar sin entrada. Se comprueba el perfil del comprador y el destino; no se presume clase social ni venta a un ocupante. [32]
En El Puerto, planeamiento, rehabilitación, situación jurídica, usos y segmentos están documentados, pero no ponderados porcentualmente. La regla es seguir previsión, actos, obra, comercialización y ocupación por separado. Las capacidades futuras importan; no son disponibilidad presente.
Fuentes
[1] Banco de España. Comparecencia, 18/11/2024
[2] Banco de España. Documento Ocasional 2433, octubre 2024
[3] Banco de España. Informe Anual 2024, publicado en mayo de 2025; edición inglesa consultada
[4] Ayuntamiento de El Puerto. PGOM y POU
[5] INE. Censo 2021, hogares y viviendas; consumo eléctrico 2020, clasificación inicial provisional
https://www.ine.es/prensa/censo_2021_jun.pdf
[6] Idealista. Anuncios de venta municipal
https://www.idealista.com/venta-viviendas/el-puerto-de-santa-maria-cadiz/
[7] Idealista. Venta en Centro
https://www.idealista.com/venta-viviendas/el-puerto-de-santa-maria/centro/
[8] INE. ETDP 2023, primer avance provisional, febrero 2024
https://ine.es/dyngs/Prensa/ETDP1223.htm
[9] CaixaBank Research. Situación y perspectivas, primer semestre 2026
[10] Fotocasa. Balance nacional precios venta 2023
https://blogprofesional.fotocasa.es/precio-vivienda-sube-74-2023/
[11] Servimedia. Balance pisos.com 2023
https://www.servimedia.es/noticias/precio-vivienda-cierra-2023-una-subida-8-86-pisoscom/4205977
[12] Fotocasa. Madrid y Barcelona, balances 2023–2024
[13] Fotocasa. Informe venta 2023, cronología semestral
https://prensa.fotocasa.es/informe-la-vivienda-en-venta-en-2023/
[14] Fotocasa. Balance nacional precios venta 2024
[15] Fotocasa. Precios venta julio 2024
[16] Idealista. Balance precios de oferta 2024
[17] INE. IPV: fuente notarial, alcance y cambio de base 2025
https://www.ine.es/dyngs/INEbase/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736152838&idp=1254735976607
[18] INE. IPV 2023 T4
https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV4T23.htm
[19] INE. Serie IPV948, variación anual
https://www.ine.es/consul/serie.do?d=true&s=IPV948&c=2&nult=0
[20] INE. IPV 2026 T2, 07/09/2026
https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV2T26.htm
[21] INE. Hipotecas 2023, primer avance provisional, febrero 2024
https://www.ine.es/dyngs/Prensa/H1223.pdf
[22] Banco de España. Euríbor diciembre 2023
https://www.bde.es/f/webbe/GAP/Secciones/SalaPrensa/NotasInformativas/24/presbe2024-01.pdf
[23] Banco de España. Euríbor noviembre 2024
https://www.bde.es/f/webbe/GAP/Secciones/SalaPrensa/NotasInformativas/24/presbe2024-101.pdf
[24] Banco de España. Euríbor septiembre 2026, nota 01/10/2026
[25] Idealista. Histórico separado de venta municipal; versión recuperada hasta febrero 2026
[26] Idealista. Informe municipal venta, septiembre 2026
[27] Fotocasa. Precios de venta municipales; último mes completo usado septiembre 2026
https://www.fotocasa.es/es/indice-precio-vivienda/el-puerto-de-santa-maria/todas-las-zonas
[28] Ayuntamiento. Avance POU, calendario anunciado septiembre 2026
[29] Ayuntamiento. Entrega y precios vivienda protegida, octubre 2026
[30] El Puerto Actualidad. Balance municipal VUT, 06/03/2026
[31] Galindo y Gómez Llabrés. EsadeEcPol, 06/10/2026; anuncios 29/09–05/10; no seguimiento hasta 19/10
https://www.esade.edu/ecpol/es/blog/oferta-alquiler-decretos-ley-vivienda/
[32] Banco de España. Capacidad financiera y primera compra hipotecada, primavera 2026; muestra 2016–2023
[33] Idealista. Anuncios recientes de venta
Roberto Velix R.
Por qué falta vivienda en venta en España y cómo se refleja en El Puerto de Santa María
Primera entrega
Que existan millones de viviendas desocupadas no significa que una familia encuentre casa donde necesita vivir. Que haya anuncios tampoco demuestra que exista oferta suficiente para los distintos presupuestos. Y unas nuevas promociones anunciadas no equivalen a viviendas disponibles hoy. Son tres cosas distintas, y conviene no tratarlas como una.
Hablar de escasez exige relacionar inmuebles con empleo, servicios, comunicaciones, hogares y recursos. También hay que observar decisiones: quién construye, quién vende, quién espera y qué usos compiten entre sí. Un aumento de precio puede incentivar la oferta y, a la vez, encarecer su producción o la vivienda que el vendedor necesita comprar después. El mercado reacciona, pero no siempre en la dirección que prometía el manual.
El Banco de España identifica una demanda creciente frente a una oferta lenta, con tensiones concentradas en áreas urbanas y turísticas. No se trata de una escasez homogénea ni de una medición municipal del stock a octubre de 2026. [1][2][3]
El Puerto participa del marco general, pero tiene retos propios de planeamiento, regeneración y ordenación de crecimientos irregulares. Esos condicionantes están documentados; su contribución exacta al precio o al número de casas que faltan no está cuantificada. [4]
Tener viviendas no equivale a tener alternativas donde se necesitan
El Censo 2021 contabilizó 26.623.708 viviendas, de las que 3.837.328 estaban vacías (14,4%), 943.924 tenían un consumo eléctrico muy bajo y 2.514.511, un uso esporádico. Son categorías distintas, no una bolsa de casas inmediatamente disponible: una casa vacía en el censo no es una puerta abierta. Además, la clasificación inicial por consumo se publicó con carácter provisional y observa 2020: no describe el parque desocupado de 2026. [5]
Los municipios de menos de 10.000 habitantes concentraban el 45% de las viviendas vacías y el 20,3% de la población en viviendas familiares; las ciudades de más de 250.000, el 10,5% de las vacías y el 23,8% de esa población. [5]
No significa que todo pueblo carezca de mercado. El criterio es la viabilidad cotidiana: una casa habitable y barata, sin empleo accesible, servicios o transporte adecuados, no sustituye necesariamente a otra próxima al trabajo; barata y lejos sigue estando lejos. Los desplazamientos largos a colegio, instituto o centro de salud pueden impedir que el menor precio resuelva la necesidad.
Estas casas deben figurar en el inventario, pero no sumarse automáticamente como oferta capaz de atender la demanda de otros territorios. El Banco de España relaciona vivienda, mercado laboral, productividad y comunicaciones. [1]
En El Puerto, pertenecer al mismo término municipal tampoco vuelve equivalentes una propiedad aislada y otra integrada en un barrio con servicios. Debe comprobarse la ubicación, sin presumir que toda periferia está mal comunicada. La respuesta del comprador ante una alternativa barata depende del coste total de vivir, no solo del precio de la escritura.
Parque, anuncios y oferta efectiva
Conviene fijar tres conceptos. El parque residencial es el conjunto de todas las viviendas existentes. La oferta publicada son los anuncios visibles en un momento dado. La oferta efectiva para un perfil son las alternativas que ese comprador puede considerar por ubicación, presupuesto, financiación, situación jurídica y características. Entre una cosa y otra hay un trecho, y en ese trecho vive el comprador.
La última expresión es un criterio analítico, no una estadística municipal oficial ya calculada. Un piso para reformar sigue siendo oferta, con obra y financiación adicionales. Una segunda residencia es vendible, y una herencia no bloquea automáticamente la venta. Conservar una propiedad tampoco convierte al dueño en responsable del desajuste.
No se cuenta como disponible lo que no se comercializa, y ni todos los anuncios atienden al mismo comprador. En El Puerto se ofrecen pisos, apartamentos, casas completas, edificios y unifamiliares de presupuestos diversos. [6][7]
La familia hipotecada y quien compra un edificio al contado no tienen las mismas opciones. La reacción ante el precio, la obra o la limitación bancaria cambia según el perfil; esa segmentación explica por qué puede haber anuncios y poca elección efectiva, sin afirmar que todos sean inútiles.
La construcción se recuperó menos que la compraventa
La recuperación no comenzó en 2023: el Banco de España sitúa el ciclo desde 2014. Su Documento 2433, con la serie ministerial utilizada, recoge unas 485.000 compraventas anuales en 2014–2019 y más de 675.000 en 2021–2023, con la vivienda usada en torno al 90% desde 2014. [1][2]
El primer avance registral del INE para 2023 daba 586.913 compraventas y un 81,1% de vivienda usada. Son fuente, cobertura y clasificación distintas; se conserva su condición provisional de febrero de 2024, y no se interpreta como contradicción ni como última revisión. [8]
La producción cayó a unas 45.000 terminaciones en 2016 y volvió a aproximadamente 90.000 anuales desde 2021, según el análisis de 2024. Frente a ello, la referencia de 2006–2008 es de unas 650.000 anuales; no es un objetivo recomendado ni un dato actual. En 2024 se visaron 127.500, un 16,7% más, pero visado no es entrega. [2][1][3]
CaixaBank Research, en su informe del primer semestre de 2026, mantiene la escasez de obra nueva y recoge 714.200 compraventas registradas en 2025, un 11,5% más. Es un balance fechado, no una actualización de toda la construcción a octubre. [9]
La segunda mano cambia de manos, no de tamaño: cambia la titularidad sin ampliar el parque. Y el vendedor puede ser comprador: si necesita reemplazo, compara lo que cobra con el precio de otra casa, la financiación y las alternativas. Una subida mejora el valor de lo propio y encarece a la vez su destino; puede favorecer la venta, el aplazamiento o la inmovilidad según los recursos. Es un mecanismo, no un número medido de viviendas retenidas.
Más hogares frente a reposición lenta
El Banco de España estimó 545.000 hogares adicionales en 2022–2023. En octubre de 2024 calculó un diferencial respecto a la producción nueva de 365.000 viviendas; en noviembre, de 375.000. Son ejercicios fechados, no cifras sumables ni constantes exactas. Su Informe Anual 2024 situó el desajuste de 2022–2024 entre 400.000 y 450.000, con más de la mitad en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. [2][1][3]
Esa estimación no cuenta personas sin alojamiento ni anuncios ausentes. Parte del desajuste puede absorberse con viviendas vacías, segundas residencias o cambios de uso. El tamaño medio del hogar pasó de 2,86 personas en 2001 a unas 2,5 en 2023: la misma población necesita más unidades cuando se reparte en hogares menores: más puertas para las mismas personas. [3][1]
Las migraciones son un motor relevante, distinto de las compras de extranjeros no residentes. La nacionalidad tampoco identifica la regularidad administrativa. [2][3]
La reacción ocurre por varios canales: ocupación de parque antes libre, compartición, alquiler, mudanza o compra. No todo hogar nuevo compra. Y el déficit nacional no se reparte proporcionalmente a El Puerto, que requiere población, hogares y operaciones propias.
El encarecimiento de 2023 está contrastado, con fechas diferentes
La coincidencia respalda un encarecimiento real de la oferta, y no una señal exclusiva del cambio metodológico de Idealista. No valida todos los valores ni mide escrituras. Pisos.com se contrasta mediante Servimedia; Fotocasa, mediante balances propios. [10][11][12]
Fotocasa distingue un máximo del 10,8% interanual en junio de 2023 y una moderación hasta el 7,4% en diciembre, frente al 7,5% de diciembre de 2022. Sitúa la fase intensa entre julio de 2022 y julio de 2023, no un inicio universal. [13]
En 2024 España cerró con un +8,4%; Madrid pasó del 15% al 14,3% y Barcelona del 3,1% al 7,3%. En julio de 2024 se publicó para Madrid un 23,2%, para Málaga un 23% y para Valencia un 16,9%. [14][12][15]
Idealista cerró 2024 con Valencia 24%, Málaga 21,5%, Madrid 20,2%, Barcelona 12,8%, Sevilla 8,9% y Bilbao 7,7%. Muestras y métodos difieren, por lo que no se promedian. El contraste nacional no exige una serie portuense idéntica. [16]
El freno de 2023 y la aceleración posterior, en contexto
Los anuncios reflejan pretensiones; el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE mide la compraventa de vivienda libre adquirida por hogares, con fuente notarial y ajuste de calidad y composición. Un anuncio dice lo que se pide; una escritura, lo que se paga. Son preguntas relacionadas, pero no intercambiables. [17]
La media de 2023 fue del 4%, frente al 7,4% de 2022. En el cuarto trimestre de 2023 coexistían un +4,2% anual y un −1,1% trimestral; el 4,2% no era el mínimo anual. En el segundo trimestre de 2026 baja la tasa anual, pero el precio sube un 3,4% trimestral. No se eligen dos extremos para fabricar una aceleración sin antecedentes. [18][19][20][9]
Los compradores reaccionan a la cuota y a la entrada; los vendedores, al reemplazo y a las expectativas; la construcción no responde de inmediato. Esa interacción permite que coexistan moderación de operaciones y presión sobre los precios, sin una única causa para toda ciudad.
Financiación: primero freno, luego reactivación y otro cambio
El endurecimiento monetario contuvo la demanda de crédito. El INE publicó inicialmente para 2023 un −9,7% en ventas registradas y un −17,8% en hipotecas: son datos provisionales de febrero de 2024, no la última revisión. La serie del Banco de España todavía situaba las transacciones por encima de las de 2019. [2][8][21]
Hay que separar el euríbor, el tipo o la TAE de las nuevas operaciones y el criterio de concesión. Cambian de forma distinta una hipoteca fija ya existente, una variable y una solicitud nueva. En diciembre de 2023 el euríbor fue del 3,679%; en noviembre de 2024, del 2,506%. El abaratamiento favoreció la reactivación, pero no explica por sí solo todas las subidas anteriores. [22][23]
El Banco de España relaciona empleo, renta, hogares y crédito con una demanda reforzada y una oferta rígida, y recoge una reducción de 111 puntos básicos en el coste de las nuevas hipotecas, hasta el 2,8%, entre finales de 2023 y marzo de 2025. En septiembre de 2026 el euríbor era del 3,247%, 1,075 puntos más que un año antes: el relato no es el de un abaratamiento continuo. [3][24]
La cuota puede mejorar mientras sube la entrada por el encarecimiento del inmueble: parte de los compradores ajusta su presupuesto y otra parte queda fuera. Abaratar la cuota no abarata la casa. La rentabilidad esperada tampoco garantiza la inversión si los plazos, los costes o el crédito al promotor impiden ejecutarla.
El Puerto: fuente propia y contraste independiente
Andalucía registraba un IPV del +5,3% en el cuarto trimestre de 2023 y del +11,9% en el segundo de 2026, por debajo del 12,2% nacional de entonces. No es un dato portuense. [18][20]
Son hitos, no todos los años. Esa versión muestra el salto de 2022, la moderación de 2023 y un nuevo impulso en 2025, no exactamente el patrón de Madrid. El informe principal da septiembre de 2026 con 3.052 €/m² y un 17,1%. [25][26]
Fotocasa confirma el encarecimiento local con 2.286 €/m² en diciembre de 2025 (+18,5%), 2.335 en junio de 2026 (+13,4%) y 2.363 en septiembre (+7,7%). Hay aumento de nivel y moderación de la tasa. No se usa octubre por estar incompleto. [27]
Idealista presenta diciembre de 2025 con 2.704 y un 21,4% en la página principal, y con 2.490 y un 15% en el histórico separado. No se empalman para calcular una revalorización. La precisión afecta al cálculo local, no cuestiona la subida nacional contrastada. Los niveles y porcentajes de portales no se promedian. [26][25]
Suelo y urbanismo: capacidad prevista frente a posibilidad inmediata
Puede haber terreno sin edificar y pocos solares preparados: una cosa es el suelo y otra el suelo listo para recibir una grúa. Planeamiento, ordenación, gestión, urbanización, servicios, licencia y obra son etapas distintas. El Banco de España identifica el suelo finalista, los costes y la inversión insuficiente como restricciones. [1]
El Ayuntamiento diferencia entre el PGOM, de modelo general, y el POU, de ordenación urbana y regeneración. En septiembre de 2026 situaba el Avance del POU antes de la aprobación inicial y la evaluación ambiental, y preveía la aprobación inicial del POU en el primer trimestre de 2027 y la del PGOM en el último de 2026. Son previsiones, no acuerdos posteriores ni entregas. [4][28]
Tras la anulación del PGOU de 2012, el Ayuntamiento identifica como referencia el de 1992 adaptado en 2009 y dificultades de acomodo actual. No acredita una paralización total ni un porcentaje de escasez atribuible: importa cada parcela. [4]
Actualizar el urbanismo puede mejorar la seguridad y la capacidad futura, pero también requiere tiempo y financiación. La reacción del promotor no se mide solo porque solicite licencia: hay que seguir inicios y terminaciones.
Rehabilitar, regularizar viviendas existentes y desarrollar suelo no añaden el mismo número de unidades. Regularizar puede ampliar los compradores potenciales sin crear parque. No hay fundamento para decir que se urbanizará todo el suelo rústico.
Costes, crédito y oficios: la respuesta a los precios tarda
En el tercer trimestre de 2024, el 55% de las constructoras encuestadas por el Banco de España declaraba que la falta de trabajadores era perjudicial. No es un porcentaje de empleos vacantes ni un dato local de 2026. Más población activa no asegura oficios con experiencia. [1]
El saldo del crédito a construcción e inmobiliarias creció un 0,7% en 2024; el saldo no equivale a nueva concesión, pues también depende de las amortizaciones. El informe sectorial del primer semestre de 2026 sigue señalando cuellos de botella en construcción y entrega, sin probar que cada proyecto portuense sufra todos. [3][9]
Si aumenta el precio de venta, puede mejorar la viabilidad; pero si suben el suelo, los materiales, la financiación y los plazos, el margen no mejora igual. Ese mecanismo explica por qué precio alto y poca obra pueden coexistir; su reparto exacto requiere las cuentas de cada proyecto, no un porcentaje inventado.
Una simplificación administrativa puede facilitar la respuesta futura. No cambia automáticamente la capacidad empresarial ni convierte trámites en viviendas listas.
Protegida: calificaciones, inicios y entregas
El balance de 2024 del Banco de España recogía 14.500 viviendas protegidas con calificación definitiva y 24.000 iniciadas. Son fases diferentes, no una suma de oferta terminada ni la actualidad de octubre de 2026. Protección no equivale necesariamente a promotor público. [3]
En octubre de 2026 el Ayuntamiento comunicó una entrega y los precios de Avanza El Puerto: 96.930 euros por dos dormitorios y garaje; 103.000 con trastero; 113.743 por tres dormitorios y garaje; 116.664 con ambos anexos. Es comunicación institucional, no auditoría de existencias. [29]
Cita como futuras Roque Aguado, Espelete 11, Cielos 26, San Juan 15, Postigo 37 y AER La Rosa. No se cuentan como entregadas ni se deduce cuántas estaban disponibles ni cuáles serían sus gastos adicionales. [29]
La incidencia depende de la escala, el precio, los requisitos y la demanda. Puede ampliar las opciones de los beneficiarios y no alcanzar a otros. La reacción de la demanda y la viabilidad de la promoción deben contrastarse con unidades efectivas, no solo con el anuncio.
Vacía y rehabilitación: movilizar no es contar otra vez
El consumo eléctrico no explica las causas de la desocupación; el contador mide kilovatios, no motivos. No distingue herencias, deterioro, falta de demanda ni decisiones patrimoniales. La nota clasifica como vacía la vivienda sin suministro o por debajo de un umbral municipal equivalente a unos quince días, y observa 2020. [5]
Ni todas se movilizan de inmediato ni ninguna sirve. Importan la ubicación, la situación, el coste y la decisión. En un lugar sin empleo ni servicios, la obra no resuelve la viabilidad cotidiana; en un barrio demandado puede recuperar el uso.
El centro portuense ofrece casas y edificios para rehabilitar, pero no se mide qué proporción de las vacías corresponde a ellos. Se distinguen calidad, recuperación de uso y creación de unidades. Reformar una casa ocupada puede aumentar su atractivo sin aumentar el parque. [7]
El propietario compara inversión, rentabilidad, venta y conservación. No se le atribuye una motivación mayoritaria sin encuesta o seguimiento.
Turismo, segunda residencia y retirada preventiva: destinos distintos
Segunda residencia, vivienda turística y vivienda vacía no son sinónimos; la vivienda de uso turístico (VUT) también puede venderse. En marzo de 2026, el balance portuense difundido daba 1.855 VUT frente a 1.870 al suspender las autorizaciones un año antes, y unas 70 cancelaciones. El saldo es −15, no −70; no prueba 70 traslados al alquiler anual. [30]
La noticia fecha la suspensión el 7 de marzo de 2025, con transición y un máximo de tres años. No se convierte en prohibición absoluta. El destino de cada baja necesita seguimiento, y el anuncio de una licencia no certifica su validez ni su transmisión. [30][6]
En septiembre–octubre de 2026, EsadeEcPol observa caídas excepcionales de anuncios de alquiler de larga duración en varias capitales, pero no identifica un trasvase atribuible a la venta durante el 29 de septiembre–5 de octubre. Una retirada puede ser espera, otro canal, uso propio o venta. No es un aumento automático de la oferta de compra. [31]
Si termina en venta, añade una alternativa a ese mercado sin construir otra vivienda. Si el precio y la entrada siguen altos, puede cambiar el destinatario hacia compradores con recursos y dejar al demandante arrendatario sin solución. Es un escenario, no un resultado acreditado; podría también bajar el precio, volver a alquilarse o liberar otro alquiler tras la compra. [32][31]
No hay medición portuense equivalente: el mecanismo nacional orienta las preguntas locales, pero no proporciona su porcentaje.
Situación jurídica y financiación alteran el público posible
Un anuncio consultado describe el proindiviso como no hipotecable convencionalmente y propone pago al contado o doble garantía; otros destacan declaración, inscripción y financiación. Son manifestaciones comerciales, no dictamen jurídico ni decisión bancaria comprobada. [33]
Una vivienda puede estar en venta y no ser financiable como necesita un comprador. Sigue siendo mercado, pero dirigido a otro público. No se generaliza que todo inmueble rústico o proindiviso sea intransmisible o imposible de hipotecar.
El estudio debe revisar urbanismo, registro, documentación y entidad. Mejorarlos puede ampliar el público sin añadir una unidad física, igual que una limitación reduce las alternativas del hogar sin borrar el inmueble del inventario.
Distintos mercados dentro de El Puerto
El informe de Idealista de septiembre de 2026 publica 1.928 €/m² en El Juncal–Vallealto; 4.823 en Vistahermosa–Fuentebravía; 2.282 en el Centro; 2.519 en Crevillet–Pinar Alto, y 3.737 en Valdelagrana. No son escrituras ni la tasación de cualquier casa. [26]
El Juncal–Vallealto muestra un −5,1% anual, mientras otras zonas suben a doble dígito. No toda vivienda sigue la media. Se utiliza la versión actual, sin empalmar el histórico separado. [26]
Más unifamiliares de presupuesto alto no sustituyen necesariamente a pisos habituales asequibles. Un precio total inferior puede implicar superficie, reforma o condiciones distintas. Si se incorporan viviendas desde el alquiler, hay que observar dónde, a qué importe y para quién, y no solo el total municipal.
Anuncios, ventas y stock: no la misma ecuación
La consulta daba 844 resultados en la página general y 846 en otra. No acredita 844 propiedades únicas listas para escriturar: hay diversidad y coincidencias aparentes que requieren revisar las fichas. Una retirada no demuestra venta, y contar anuncios no es contar casas. [6][7]
Para medir una caída del stock hace falta una serie homogénea y deduplicada; para el plazo de venta, seguimiento o un método explícito. La antigüedad de un anuncio no basta. Ni subir el precio prueba que haya menos anuncios: puede variar la demanda o la composición.
Una menor oferta visible podría deberse a espera preventiva, menor rotación o absorción rápida, con consecuencias distintas. El mecanismo debe identificarse antes de concluir que se destruye parque o que mejora el acceso.
No se publica un porcentaje municipal de reducción ni un plazo medio sin respaldo. Las restricciones nacionales están documentadas; la magnitud exacta local conserva sus límites.
Balance: oferta, cambio de destinatarios y acceso
La evidencia respalda una producción limitada frente al número de hogares y la concentración territorial, una financiación que primero frena y después reactiva, y una aceleración desigual de los precios. No existe una única causa ni un año idéntico para todos. [2][3][20]
El vendedor puede necesitar reemplazo; el promotor, tiempo y margen; el propietario arrendador, certeza sobre sus compromisos. Las reacciones pueden aumentar, demorar o cambiar la oferta. Su plausibilidad no sustituye la medición.
Más anuncios de venta solo alivian la necesidad de quien puede comprarlos y utilizarlos donde desarrolla su vida. Si el trasvase desde el alquiler llegara a precios elevados, la oferta de compra aumentaría sin resolver automáticamente al hogar sin entrada. Se comprueba el perfil del comprador y el destino; no se presume clase social ni venta a un ocupante. [32]
En El Puerto, planeamiento, rehabilitación, situación jurídica, usos y segmentos están documentados, pero no ponderados porcentualmente. La regla es seguir previsión, actos, obra, comercialización y ocupación por separado. Las capacidades futuras importan; no son disponibilidad presente.
Fuentes
[1] Banco de España. Comparecencia, 18/11/2024
[2] Banco de España. Documento Ocasional 2433, octubre 2024
[3] Banco de España. Informe Anual 2024, publicado en mayo de 2025; edición inglesa consultada
[4] Ayuntamiento de El Puerto. PGOM y POU
[5] INE. Censo 2021, hogares y viviendas; consumo eléctrico 2020, clasificación inicial provisional
https://www.ine.es/prensa/censo_2021_jun.pdf
[6] Idealista. Anuncios de venta municipal
https://www.idealista.com/venta-viviendas/el-puerto-de-santa-maria-cadiz/
[7] Idealista. Venta en Centro
https://www.idealista.com/venta-viviendas/el-puerto-de-santa-maria/centro/
[8] INE. ETDP 2023, primer avance provisional, febrero 2024
https://ine.es/dyngs/Prensa/ETDP1223.htm
[9] CaixaBank Research. Situación y perspectivas, primer semestre 2026
[10] Fotocasa. Balance nacional precios venta 2023
https://blogprofesional.fotocasa.es/precio-vivienda-sube-74-2023/
[11] Servimedia. Balance pisos.com 2023
https://www.servimedia.es/noticias/precio-vivienda-cierra-2023-una-subida-8-86-pisoscom/4205977
[12] Fotocasa. Madrid y Barcelona, balances 2023–2024
[13] Fotocasa. Informe venta 2023, cronología semestral
https://prensa.fotocasa.es/informe-la-vivienda-en-venta-en-2023/
[14] Fotocasa. Balance nacional precios venta 2024
[15] Fotocasa. Precios venta julio 2024
[16] Idealista. Balance precios de oferta 2024
[17] INE. IPV: fuente notarial, alcance y cambio de base 2025
https://www.ine.es/dyngs/INEbase/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736152838&idp=1254735976607
[18] INE. IPV 2023 T4
https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV4T23.htm
[19] INE. Serie IPV948, variación anual
https://www.ine.es/consul/serie.do?d=true&s=IPV948&c=2&nult=0
[20] INE. IPV 2026 T2, 07/09/2026
https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV2T26.htm
[21] INE. Hipotecas 2023, primer avance provisional, febrero 2024
https://www.ine.es/dyngs/Prensa/H1223.pdf
[22] Banco de España. Euríbor diciembre 2023
https://www.bde.es/f/webbe/GAP/Secciones/SalaPrensa/NotasInformativas/24/presbe2024-01.pdf
[23] Banco de España. Euríbor noviembre 2024
https://www.bde.es/f/webbe/GAP/Secciones/SalaPrensa/NotasInformativas/24/presbe2024-101.pdf
[24] Banco de España. Euríbor septiembre 2026, nota 01/10/2026
[25] Idealista. Histórico separado de venta municipal; versión recuperada hasta febrero 2026
[26] Idealista. Informe municipal venta, septiembre 2026
[27] Fotocasa. Precios de venta municipales; último mes completo usado septiembre 2026
https://www.fotocasa.es/es/indice-precio-vivienda/el-puerto-de-santa-maria/todas-las-zonas
[28] Ayuntamiento. Avance POU, calendario anunciado septiembre 2026
[29] Ayuntamiento. Entrega y precios vivienda protegida, octubre 2026
[30] El Puerto Actualidad. Balance municipal VUT, 06/03/2026
[31] Galindo y Gómez Llabrés. EsadeEcPol, 06/10/2026; anuncios 29/09–05/10; no seguimiento hasta 19/10
https://www.esade.edu/ecpol/es/blog/oferta-alquiler-decretos-ley-vivienda/
[32] Banco de España. Capacidad financiera y primera compra hipotecada, primavera 2026; muestra 2016–2023
[33] Idealista. Anuncios recientes de venta
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